呼和浩特市住宅小区物业管理条例

（草案修改稿）

第一章 总 则

第一条 为规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造文明和谐的生活环境，提高城市管理水平，依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 

第二条 本市行政区域内住宅小区物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

上位法已经作出规定的，从其规定。

第三条 建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。

物业服务人、业主委员会(物业管理委员会)等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。推动在物业服务人、业主委员会(物业管理委员会)中建立党组织，发挥党建引领作用。

鼓励业主委员会(物业管理委员会)和物业服务人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区党支部委员会、社区委员会的成员通过法定程序兼任业主委员会(物业管理委员会)成员。

鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、旗县区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。

第四条 市、旗县区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与文明和谐社区建设。

市人民政府住房和城乡建设主管部门为我市物业行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

旗县区人民政府物业行政主管部门负责所辖区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作，接受市人民政府住房和城乡建设主管部门的业务指导和监督。

第五条 市、旗县区有关部门和机构的物业管理职责：

（一）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对安防情况开展监督检查，依法查处住宅小区内危害公共安全、妨害公共秩序的违法行为； 

（二）城市管理综合执法部门按照职责分工负责查处物业管理区域内擅自伐移树木的行为；负责查处房屋立面结构的行为，负责查处未经规划建设许可或未按照许可组织建设的行为，负责查处餐饮服务单位油烟污染的行为；

（三）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的监管，依法查处相关违法行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为；

（四）自然资源部门负责物业服务用房、公共服务设施等物业相关设施的规划审查、核实；

（五）民政部门负责指导城乡社区治理体系治理能力建设，完善社区服务功能，提升社区治理水平；组织社会力量参与研究解决住宅小区管理问题，提升物业服务质量，推动搭建基层社会治理和社区公共服务平台；

（六）生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作；

（七）消防救援机构负责物业管理区域内消防安全的监督管理；

（八）卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防控指导、生活饮用水卫生监督；

（九）其他有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

第六条  市人民政府住房和城乡建设主管部门依法建立物业服务行业信用管理制度，将遵守法律法规规定、履行合同和投诉处理等情况，记入信用档案。逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，由市人民政府住房和城乡建设主管部门将物业服务人信用等级信息向社会公布，加强行业诚信管理。

旗县区人民政府物业行政主管部门负责物业服务人信用信息的录入、核实和确认工作。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律，贯彻执行有关法律、法规和政策，开展行业培训，为物业服务人提供行业发展动态、信息、意见及建议，调解物业服务人之间的纠纷，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

第八条 市、旗县区人民政府和街道办事处（乡镇人民政府）应当将业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人纳入突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。

应对突发公共事件期间，各级人民政府负责落实属地管理责任，依法采取各项应急措施，指导物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）开展相应级别的应对工作，并给予相应物资和资金支持。业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人应当积极配合开展相关工作。

第二章 前期物业管理

第九条 新建住宅小区物业实行前期物业管理，开发建设单位应当依法通过招投标或者协议的方式选聘物业服务人，市人民政府住房和城乡建设主管部门指导、监督旗县区人民政府物业行政主管部门开展招投标管理工作，营造竞争有序的物业服务市场。

市人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理评标专家库，并定期组织培训和考核，实行动态管理。

分期开发的同一物业管理区域，开发建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

第十条 物业服务人在与开发建设单位承接住宅小区时，应当在旗县区人民政府物业行政主管部门的监督、指导下，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，形成查验记录，签订查验协议，办理交接手续。查验结果在住宅小区内显著位置公示，发现问题应当书面告知开发建设单位。

分期开发建设的住宅小区可以根据开发建设的进度，对符合交付条件的住宅小区分期进行承接查验，分期办理交接手续。

第十一条 新建住宅小区的开发建设单位应当设计配置具备水、电、通风、自然采光等基本使用功能和使用条件的地面以上独立成套、独立测量的房屋作为物业服务用房和业主委员会议事活动用房，所在楼层不得高于三层并且不得计入公摊面积。

人民政府自然资源部门、住房和城乡建设主管部门在各自职责范围内，对物业服务用房和业主委员会议事用房是否符合上述条件进行审核。

建设工程规划许可证及其附图上应当载明配套建设的物业服务用房及业主委员会议事用房的建筑面积和位置，并对物业服务用房及业主委员会议事用房进行标注。

第三章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第十二条 充分发挥居民的主体作用，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

第十三条 符合成立业主大会条件的住宅小区，应当在旗县区人民政府物业行政主管部门的指导下，由属地街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会组织成立业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主联名推荐；业主代表按照推荐业主人数确定顺序。

业主大会筹备组的成员名单及简历，应当自业主大会筹备组成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

筹备组成员中的业主代表应当符合下列条件：

（一）未在本住宅小区的物业服务人中兼职；

（二）与本住宅小区的物业服务人无利害关系；

（三）无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌的行为；

（四）无违法建设、擅自占用或者破坏物业共用部位的行为；

（五）无其他违反物业相关法律、法规、规章、管理规约或者损害业主共同利益、影响公正履职的行为。

 第十四条 业主大会筹备组应当及时核实、更新业主清册及业主联系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件资料，并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会。

首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，业主大会筹备组应当在解散前三日内将收集的信息和文件资料移交由辖区居（村）民委员会指定的机构封存。

第十五条 业主委员会候选人应当以栋、单元或者楼层为单位进行推荐，通过法定程序担任业主委员会委员。支持、鼓励推荐业主中的中国共产党党员、人大代表及政协委员成为业主委员会候选人。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式召开。

第十六条 业主委员会委员候选人应当从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并符合下列条件的业主中确定：

（一）候选人报名日期截止前三年内，没有因物业管理相关违法行为受到过行政处罚；

（二）没有被纳入失信被执行人名单；

（三）未被业主大会罢免、终止职务或者被业主大会罢免、终止职务已满五年；

（四）主动辞去业主委员会职务已满五年；

（五）没有参与非法组织或者违反信访规定影响社会稳定；

（六）没有利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活；

（七）没有采取不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；

（八）非参与成立业主大会筹备工作的业主代表；

（九）无其他违反法律、法规、规章和管理规约的行为。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会的主任和副主任。

业主委员会向街道办事处（乡镇人民政府）备案时，业主委员会成员应当签订信用承诺书，作为备案的要件。

第十八条 业主委员会设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的一半。候补委员与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

业主委员会因委员职务终止、辞职等原因缺额，且缺额人数不超过正式委员总人数的一半的，候补委员按照得票顺序依次递补，补充业主委员会委员缺额，并且在本住宅小区内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的一半的，或者候补委员不能补足缺额的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

业主委员会委员与候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

第十九条 召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常工作经费、业主委员会组成人员的工作补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定或者在管理规约中约定，由全体业主承担，也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。

业主委员会应当于每季度结束前十五日内，将包括工作经费、工作补贴等具体列支项目和费用的开支情况，在物业管理区域的显著位置或者网络公告三十日以上，接受业主监督。

业主大会可以依法委托社会审计机构对业主共有部分经营所得收益的使用情况以及业主委员会工作经费、工作补贴进行财务审计。

第二十条 业主委员会不得以重新选聘物业服务人为由，阻挠业主向原物业服务人交纳物业服务费。

第四章 物业管理服务

第二十一条 物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立之前的过渡性临时机构，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，临时履行业主大会、业主委员会的职责，并推动符合条件的住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会。

第二十二条 物业服务人应当提升物业服务质量，建立服务质量保障体系，建立接诉即办快速处理机制。应当提升服务行业人员素质，健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。

第二十三条  鼓励物业服务人建设智慧物业管理服务平台，运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。通过在电梯、消防、给排水等重要设施布设传感器，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

第二十四条 鼓励物业服务人探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。通过线上线下服务融合发展，鼓励向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

第二十五条 市人民政府住房和城乡建设主管部门鼓励物业行业协会监测并公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并每年公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业服务费时参考。

业主大会或者业主委员会（物业管理委员会）可以委托第三方评估机构，对物业服务人的物业服务标准、费用测算、物业服务质量、物业服务费收支等情况进行评估并出具评估报告，评估费用由全体业主共同承担或者从业主共有部分经营所得收益中支出。

第二十六条 物业服务人应当制定物业服务管理方案，自觉接受业主、业主委员会（物业管理委员会）的监督，每半年向业主或者业主委员会（物业管理委员会）报告物业服务合同的履行情况。

第二十七条 物业服务人应当配合做好生活垃圾分类工作，按规定设置生活垃圾分类收集容器，做好物业管理区域内生活垃圾收集设施的维护和保洁工作。

鼓励在住宅小区开展公益性宣传，将创建全国文明城市、促进民族团结、加强生态环境保护、实施垃圾分类等纳入宣传内容。

第二十八条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）业主名册；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、消防、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）小区共用部位经营管理档案；

（六）承接查验资料；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第二十九条 物业服务人应当对电梯等特种设备及时维护、维修以保障其正常使用。使用电梯运送装修材料等物品，应当采取有效的安全防护技术措施，符合电梯核定载重规定，不得影响电梯安全性能。

第三十条 物业服务人利用住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营，已成立业主大会的，应当征得业主大会的同意；未成立业主大会的，应当征得共有业主的同意，并按照规定办理有关手续。经营获取的收益归全体业主共有，业主大会可以约定将该收益核减物业服务费。

第三十一条 物业合同到期，业主大会决定选聘新的物业服务人的，原物业服务人应当在物业服务合同到期之日起十五日内退出住宅小区。

第三十二条 物业服务合同纠纷可以通过协商、诉讼或者仲裁等方式解决。争议处理期间，物业服务人不得停止提供物业服务、不得降低物业服务标准，业主不得停止交纳物业服务费。

第三十三条 物业服务人不得有下列行为：

（一）物业服务人在退出住宅小区时，不得拆除共用设施设备；不得以业主欠交物业服务费或投入基础建设等费用为理由拒绝退出该小区；

（二）物业服务人不得违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；

（三）物业服务人不得向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（四）物业服务人不得将物业服务费与水电费、门禁卡以及电梯使用捆绑收费。

第三十四条  因物业服务人不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

第三十五条　业主、物业使用人、物业服务人等物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

第三十六条 旗县区人民政府应当加强对老旧住宅小区的改造，在征求业主意见后，对微小老旧小区实施“拆墙并院”。街道办事处（乡镇人民政府）结合微小老旧小区的规模、位置，重新划分或调整物业管理区域，并在相应区域内显著位置进行公告。   

街道办事处（乡镇人民政府）应当组织老旧住宅小区业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人。

第三十七条  鼓励和支持符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当坚持业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。

既有住宅加装电梯的安装使用、资金筹集，由街道办事处（乡镇人民政府）组织住宅小区内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主进行表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且人数四分之三以上的业主同意。

第五章 物业的使用与维护

第三十八条 开发建设单位在竣工验收前，应当到市人民政府住房和城乡建设主管部门办理住宅专项维修资金备案。备案时需提供以下资料：       

（一）专项维修资金备案申请表；

（二）测绘报告（实测报告）；

（三）其他应提供的资料。

以上资料经市人民政府住房和城乡建设主管部门审核备案后，开发建设单位方可办理竣工验收。开发建设单位在办理不动产房屋初始确认时将《竣工验收备案表》复印件提交市人民政府住房和城乡建设主管部门。

鼓励开发建设单位购买工程质量潜在缺陷保险。

第三十九条 新建商品住宅的首期专项维修资金，在办理房屋交付手续前，按照所拥有的建筑面积交存。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

开发建设单位在办理住宅专项维修资金备案时，未售出房屋的专项维修资金由开发建设单位予以交存。

开发建设项目内的物业服务用房、配套的服务设施、共用设施设备用房、经营性用房的住宅专项维修资金由开发建设单位在办理住宅专项维修资金备案时，一次性足额交存。

第四十条 物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）、业主代表、居（村）民委员会、房屋管理单位均可作为申请人申请使用住宅专项维修资金。

市人民政府住房和城乡建设主管部门应当优化专项维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会（物业管理委员会）可直接申请使用维修资金。因排水、消防设施、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程完成后，应当公开维修资金使用总额及业主分摊情况。

第四十一条 住宅小区内规划用于停放机动车的车位（库），开发建设单位应当向全体业主公布其处置情况。未出售或者未附赠的车位（库），应当优先保障本住宅小区内的业主或者物业使用人使用。

利用业主共有的道路或者其他场地设置机动车车位、停车场的，应当经业主大会同意，符合消防技术标准和管理规定，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地。车位、停车场场地使用费、收费标准、管理等事项由业主共同决定。车位场地使用费扣除必要管理费用后，收益属于全体业主共有。

业主或者物业使用人对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务人另行约定。

第六章 法律责任

第四十二条 违反本条例第十条规定，未在住宅小区内显著位置公示相关信息的，由市人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处5000元以上一万元以下的罚款。

第四十三条 违反本条例第三十三条规定，向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，或者将物业服务费与水电费、门禁卡以及电梯使用捆绑收费的，由市场监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

第四十四条 违反本条例第三十九条规定将房屋交付买受人的，由市人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十五条 申请单位提供虚假材料套取住宅专项维修资金的，由市人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处套取金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

第七章 附 则

第四十六条 非住宅物业管理可以参照本条例执行。

第四十七条 本条例自  年 月 日起施行。