一案定标尺 多案得化解 新城区人民法院“三位一体”机制破解物业纠纷困局

“一起案子判了，其他20多起案子当天就调解成功，连小区里上百户的潜在纠纷都有了解决标准。”近日，新城区人民法院运用“示范诉讼+批量调解+社区普法”三位一体矛盾纠纷化解机制，集中攻坚辖区某小区物业服务合同系列纠纷，不仅实现24起诉讼案件一次性妥善化解，也为小区百余起潜在同类纠纷明确了化解路径，真正做到了“审理一案、化解一批、治理一片”。

该批案件系某物业服务公司起诉24名业主追缴物业费。经法院前期核查，被诉业主均为小区车位购买人，因开发商经营不善，未能兑现车位款分期返还承诺，业主诉求长期得不到解决，便以拒交物业费的方式表达不满。物业服务公司多次上门催收、书面催告均无果，遂诉至法院。

针对这批案件，若采用传统逐案立案、分批开庭的办理模式，不仅会占用大量司法资源、拉长案件审理周期，还易激化物业服务公司与业主的对立情绪，甚至引发群体性矛盾。为兼顾司法效能与社会效果，新城区人民法院启动“示范诉讼+批量调解+社区普法”三位一体矛盾纠纷化解机制，分层递进推动纠纷实质性化解。

承办法官从24起案件中筛选出物业服务争议最典型、证据材料最完整的1起案件作为示范诉讼先行开庭审理。庭审中，法官围绕物业服务是否达标、业主抗辩事由是否成立、物业费核算依据等争议焦点，逐项组织举证质证与法庭辩论。

结合辖区同类物业纠纷生效裁判判例，法官现场释法明理：若物业服务公司未按合同约定提供服务、存在明显瑕疵，法院可根据瑕疵程度酌情扣减物业费；但缴纳物业费是业主的法定与合同约定义务，业主不能以物业服务存在部分缺陷为由全额拒交。针对业主普遍关注的车位款分期返还问题，法官明确告知，该纠纷责任主体为房地产开发企业，与物业服务公司并非同一主体，不属于本案审理范畴，建议业主通过合法途径向开发商主张权利。

示范案件庭审结束后，法官将同类典型判例、相关法律条文及裁判标准同步告知其余23名涉案业主，清晰划定维权边界，打破了部分业主“抱团拖欠物业费无需担责”的错误认知，为后续批量调解奠定了坚实的法律基础。

示范诉讼形成统一法律标尺后，法院迅速组建由法官、法官助理、书记员及专职调解员组成的调解小组，组织专场集中调解。调解现场分两组同步推进：一组对接物业服务公司，法官逐一列明小区现存物业服务短板，督促物业服务公司制定限期整改方案，建立业主诉求常态化反馈台账，按时公示公共收益收支情况；另一组接待涉案业主，耐心倾听每户的诉求，现场协调物业服务公司明确整改时限。

针对不同业主的实际情况，调解小组分类制定个性化调解方案：对经济压力较大的业主，约定物业费分期支付；对因物业服务瑕疵造成轻微财产损失的业主，以抵扣物业费的方式予以补偿。经过多轮协商沟通，24起案件全部达成调解意见，既省去了当事人多次往返法院、分批开庭的麻烦，极大地减轻了群众诉累，也为小区百余起潜在同类纠纷提供了可复制的化解思路。

24起案件全部化解当日，参与调解的法院工作人员在小区中心广场开展了物业纠纷专项普法宣传活动。活动覆盖居民百余人，发放普法宣传手册200余份，一对一解答群众法律咨询30余条，有效提升了小区居民与物业从业人员的法治意识，从源头减少同类纠纷增量。

此次物业服务合同系列纠纷的化解，充分展现了“三位一体”机制在批量民生纠纷处置中的独特优势，既节约了司法资源，又促使物业服务公司与业主达成谅解，同步完成了基层法治宣传。

新城区人民法院相关负责人表示，该院将总结此次办案经验，固化“示范诉讼+批量调解+社区普法”三位一体矛盾纠纷化解机制，针对物业、供热、劳务等高发批量纠纷常态化开展联动化解工作，坚持抓前端、治未病，以高效便捷、温情柔性的司法服务妥善化解基层各类民生纠纷，用高质量司法践行以人民为中心的发展思想。

来源：青橙融媒